不動産鑑定士とは？仕事内容や必要な資格、平均年収やメリットなどを徹底解説

不動産鑑定士という職業は、多くの人にとってはあまり馴染みがない仕事の1つかもしれません。

しかし、不動産鑑定士は我々の生活に密接に関係する仕事であり、非常に重要な役割を持っています。なぜなら、不動産鑑定は、不動産の価値を正確に評価する仕事で、その結果が多くの経済活動に影響を与えるからです。そのため、不動産鑑定の仕事には専門的な知識と資格が必要であり、それに見合った平均年収が期待できるでしょう。

そこで今回は、不動産鑑定士の仕事内容や必要な資格、平均年収やメリットなどを徹底解説します。これから不動産鑑定の仕事に就きたいとお考えの方はもちろん、興味のある方も、ぜひ参考にしてください。

不動産鑑定士とは？不動産業界における重要性を解説

不動産鑑定士とは、公正な不動産取引のために「物件の適正な価格」を決める役割を担う専門家のことです。不動産鑑定士は、土地や建物の経済的な価値を評価し、適正な価格を算出するのが主な仕事です。そして、不動産鑑定士が評価する鑑定額は、売買や賃貸、担保評価、相続税評価など、さまざまな場面で重要な役割を果たします。

そこで以下では、不動産鑑定士の業務内容や、鑑定を依頼されるシーンについて解説します。

不動産鑑定士の業務内容4つ

以下では、不動産鑑定士の主な業務4つを解説します。

1.不動産鑑定評価

不動産の経済的な価値を判断して、価額にその結果を表示することを指します。なお、鑑定評価の目的には、売買や賃貸、担保評価、相続税評価など、さまざまなものがあります。

2.不動産コンサルティング

不動産の売買や賃貸、開発などに関するコンサルティング業務も行います。市場動向や法規制などを踏まえ、クライアントにとって最適なアドバイスを提供するのが仕事です。

3.補償額の算定

公共事業などで土地収用が行われる際、その補償額を算定するのも不動産鑑定士の仕事です。

4.紛争解決

不動産に関する紛争が発生した場合、その解決に向けて鑑定評価や助言を行うのも、不動産鑑定士の重要な仕事の1つです。

不動産鑑定士が活躍する主なシーン5つ

不動産鑑定士が活躍するシーンには、次の5つが挙げられます。

1. 土地の公的な価格を決めるとき
2. 賃貸物件の賃料を決めるとき
3. 不動産を担保にローンを組むとき
4. 不動産を公平に相続したいとき
5. 不動産を適正価格で売買したいとき

不動産鑑定士に鑑定を依頼するメリットは、公正な取引を支えるアドバイスを受けられることや、不動産に関するトラブルを公平に解決できることです。

このように、不動産鑑定士は、公正な不動産取引をする上で、非常に重要な役割を果たしています。

不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定と不動産査定は、不動産の価値を評価する方法ですが、目的とする価格、行う主体、法的な位置づけに大きな違いがあります。

不動産鑑定

不動産鑑定は、国家資格を持つ不動産鑑定士が行う、法律に基づいた資産価値の評価です。

不動産鑑定士は、以下のような公的な評価を行います。

• 地価公示や地価調査
• 相続税路線価評価
• 固定資産税評価

不動産鑑定は、裁判や税務申告などの公的な場面で必要とされ、公的な証明書として使用できます。このように、不動産鑑定の結果は、法的な効力を持ち、不動産の取引や相続、贈与などで正式な価格として認められるものです。

不動産査定

一方で、不動産査定は、不動産会社が行う売却可能な価格の算出です。

不動産査定は、以下のような場面で利用されます。

• 不動産の売却
• 売却価格の参考情報として

不動産査定は、不動産鑑定と異なり、法的な効力は持たず、あくまで市場価値の目安としての価格を提供します。そのため、不動産査定は公的な証明としては使えませんが、売却を検討している場合などに便利です。

不動産鑑定と不動産査定の違い3つ

不動産鑑定と不動産査定の違いには、主に次の3つが挙げられます。

1.目的の違い

不動産鑑定は、公的な価格証明を目的とします。一方、不動産査定は、売却価格の目安となる価格を算出するのもです。

2.鑑定を行う主体の違い

不動産鑑定は、不動産鑑定士が行います。一方、不動産査定は、不動産会社のスタッフが行うのが一般的です。

3.法的効力の有無

不動産鑑定には公的効力があります。一方、不動産査定には、公的な効力はありません。

このように、不動産鑑定は、より正確で公的な価格評価が必要な場合に適しています。一方、不動産査定は、売却を検討する際の参考価格を知りたい場合に適しています。

どちらを利用するかについては、その目的や必要性に応じて選ぶことが重要です。

不動産鑑定士になるために必要な資格と試験の難易度

不動産鑑定士になるためには、非常に難易度の高い国家試験を受験し、合格する必要があります。

そこで以下では、不動産鑑定士試験の難易度と合格に必要な勉強時間などを詳しく解説します。

不動産鑑定士試験の難易度

不動産鑑定士試験は、司法試験や公認会計士試験と並ぶ、日本国内の「3大国家試験」の一つとして知られています。一次試験と二次試験をクリアできる最終的な合格率は、全体の約5％程度で、非常に難易度の高い試験です。

不動産鑑定士の試験は、短答式（マークシート試験）と論文試験の2段階試験で構成されており、特に論文式試験の難易度が高いのが特徴です。

不動産鑑定士試験の合格率と合格ライン

上記のように、不動産鑑定士の試験は、一次試験（短答式）と二次試験（論文式）の2段階で構成されています。短答式試験の合格率は約30%前後で推移しており、論文式試験は約14%～15%とさらに低いのが特徴です。

上記からもわかるように、不動産鑑定士試験は、最終的な合格率が5％未満という難関試験であることがわかります。なお、不動産鑑定士試験の合格ラインは、短答式試験が200点満点中約140点前後、論文式試験が600点満点中約360点前後です。

不動産鑑定士試験の合格までに必要な勉強時間の目安

不動産鑑定士試験に合格するためには、個人差はありますが約3000時間程度の勉強時間が必要と言われています。そのため、最低でも1年半～2年ほどの期間を設けて、学習計画を立てることが大切です。

このように、不動産鑑定士の資格を取得するには、非常に長い期間と努力が必要です。しかし、社会的な信頼性と高い収入を得られる可能性がある資格であるため、不動産分野で専門性の高い業務に携わりたい方にとって非常に価値のある資格と言えるでしょう。

不動産鑑定士の仕事の流れと役割

以下では、不動産鑑定士の仕事の流れや役割について解説します。

不動産鑑定士の仕事の流れ

不動産鑑定士の仕事の流れは、以下の通りです。

1.鑑定依頼の受付

顧客から鑑定依頼を受け、物件の詳細や目的を伺います。そして、鑑定費用や必要期間の概算を提示します。

2.公的情報の確認

次に、法務局や役所に赴き、対象物件の公的情報を確認します。

3.現地調査

実際に対象物件を訪れて、現地調査を行います。現地調査では、土地の形状や周辺環境、建物の使用状況などを調査します。

4.情報収集と解析

不動産鑑定では、地価や関連法令、周辺相場情報を参照しながら価格の算定作業を行います。そして、収集した情報を解析し、不動産鑑定評価書にまとめます。

不動産鑑定士の役割

不動産鑑定士の役割には、次のようなものが挙げられます。

1.不動産価格を適正な方向に導くこと

適正な価格評価を行い、社会全体が誤った方向に行きすぎることを防ぎます。

2.相続税や固定資産税に関するトラブルを予防すること

相続税や固定資産税の算出根拠を提供し、トラブルを未然に防ぎます。

3.投資家を保護すること

投資判断材料を作成し、投資家を保護します。

このように、不動産鑑定士は、不動産価格の適正評価と社会的影響力を持つ重要な役割を果たしています。

不動産鑑定士の平均年収とキャリアパス

次に、不動産鑑定士の平均年収とキャリアパスについて解説します。

不動産鑑定士の平均年収

不動産鑑定士の平均年収は、いくつかの統計データから見ることが可能です。そこで以下では、2021年および2024年のデータを示します。

2021年のデータによれば、不動産鑑定士の平均年収は約700〜800万円程度です。ただし、職業や企業によって異なるため、外資系金融やアセットマネジメントの投資部門に所属する鑑定士は、さらに年収が高い傾向にあります。

また、2024年のデータでは、不動産鑑定士の平均年収は約584万円とされています。ただし、この数値は、所属する企業規模や地域、年齢や性別などを総合したものであるため、実質的にはより高い年収に期待ができるでしょう。

そこで以下では、2021年の不動産鑑定士の年齢別平均年収を示しますので、ぜひ参考にしてください。

• 20〜24歳：平均年収約474万円
• 25〜29歳：平均年収約590万円
• 30〜34歳：平均年収約648万円
• 35〜39歳：平均年収約740万円
• 40〜44歳：平均年収約831万円
• 45〜49歳：平均年収約931万円
• 50〜54歳：平均年収約997万円

不動産鑑定士のキャリアパス

不動産鑑定士のキャリアパスには、以下のようなものが挙げられます。

1.試験合格と実務修習

不動産鑑定士になるためには、難関試験を突破した後に、実務修習を受講する必要があります。実務修習期間中は初任給が低いですが、資格を取得してからの給料は保証されています。

2.サラリーマン鑑定士となる

企業での勤務が一般的です。外資系金融やアセットマネジメントの投資部門などで高収入を目指す人もいます。

3.独立開業する

独立すると年収が上がる可能性がありますが、仕事をとる能力やお客さんの獲得が必要です。また、独立開業に特別な資格は必要でないため、自己責任で経営することができます。

不動産鑑定士は、資格保有者にしかできない「独占業務」があるため、給料面が安定しやすい点がメリットです。

不動産鑑定士になる魅力とメリット

不動産鑑定士になる主な魅力やメリットとしては、以下の4つが挙げられます。

1. 専門知識を活かした仕事ができる
2. 高い報酬を得られる可能性がある
3. 社会に貢献できる
4. 仕事の幅が広がる

それぞれ解説します。

1.専門知識を活かした仕事ができる

不動産鑑定士は、法律や建築、市場動向などの幅広い知識を持っています。これにより、高度な評価やアドバイスを提供することが可能です。

2.高い報酬を得られる可能性がある

不動産鑑定士の仕事はそもそも平均年収が高めですが、高額な不動産の評価を行った場合や訴訟鑑定などの特殊なケースでは、さらに高い報酬に期待ができるでしょう。

3.社会に貢献できる

不動産鑑定士は、不動産の適正な価格評価を通して、社会経済全体を安定させる「秩序の担い手」としての重要な役割を担っています。このように、不動産鑑定士は、不動産の価値を正確に鑑定し、社会経済を安定させる重要な役割を担っているのです。

4.仕事の幅が広がる

不動産鑑定士は、鑑定評価にとどまらず、コンサルティング業務や新たなビジネスモデルの構築など幅広い分野で活動できます。また、全国各地に調査で足を運ぶ機会があるため、ご当地料理を堪能したり、有名観光地を訪れたりといった楽しみがあるかもしれません。

このように、不動産鑑定士は高度な専門性を持ち、安定した収入を得られる職業です。将来性もあり、不動産業界だけでなく金融機関やコンサルティング業界など幅広い分野で活躍できるでしょう。

不動産鑑定士に向いている人の特徴4つ

不動産鑑定士に向いている人は、特定の資質や性格を持っていることが重要です。そこで以下では、不動産鑑定士に向いている人の特徴を4つ紹介します。

1. 論理的な人
2. デスクワークもフィールドワークも好きな人
3. きめ細やかな仕事ができる人
4. 文章力とアイディア力の高い人

それぞれ解説します。

1.論理的な人

不動産鑑定士は、鑑定評価額を算出する際に論理的思考力が必要です。また、その鑑定評価は社会的影響力を持つため、すべての計算過程を明確な根拠に基づいて行う必要があります。そこで、理詰めで物事を考えられる性格の人は、不動産鑑定士に向いていると言えるでしょう。

2.デスクワークもフィールドワークも好きな人

不動産鑑定士は、データ分析や鑑定評価書の作成だけでなく、現地調査も行います。そこで、野外での活動も苦にしない人が向いています。

3.きめ細やかな仕事ができる人

不動産の鑑定評価業務は細かい作業の連続です。そのため、調査漏れや計算ミスをしない、注意深い性格の人が適しています。

4.文章力とアイディア力の高い人

鑑定評価書を作成する際には、文章力が必要です。また、不動産の最適な利用方法を考える際には、アイディア力も求められます。

このように、不動産鑑定士には高度な専門性が必要であり、社会的責任のある重い仕事でもあります。そこで、責任感を持ち、知識向上に努める姿勢が重要です。

不動産鑑定士のまとめ

このように、不動産鑑定士の仕事は、非常に難易度の高い国家試験に合格する必要があるものの、その分高収入に期待ができる営業職です。

ただし、不動産鑑定士への転職や就職を考える際は、ご自身がこの仕事に本当に合っているかをしっかりと自己分析しておくことが大切です。

そこで、不動産業界に特化した転職エージェントのサポートを受けながら転職活動を進めることで、転職に関する悩みを解消できる可能性が高まります。

また、専属のキャリアコンサルタントが、あなたの適性や客観的に自己分析してくれるため、ご自分に本当に向いている職種に気付けるかもしれません。

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