土地家屋調査士はやめとけ？きついと言われる理由や将来性、年収などを徹底解説

土地家屋調査士とは、不動産の表示に関する登記や登記申請、審査請求、筆界特定、紛争解決などの手続きを行う専門家です。

土地家屋調査士は、不動産の物理的な状況を正確に把握し、登記簿に反映させるための調査や測量を行うのが主な仕事です。また、不動産の表示に関する登記の申請手続きを代理することや、土地の筆界が明らかでないことを原因とする、民事的な紛争に係る民間紛争解決手続の代理も行います。

このように、土地家屋調査士の仕事は一見地味でありながら、不動産取引の安全を確保し、国民の財産を明確にするという公共性の高い仕事と言えるでしょう。また、その仕事内容から、土地家屋調査士は「やめとけ」や「きつい」などと言われることがあるようです。

しかし、土地家屋調査士の仕事には、大きなやりがいや将来性があるのも事実です。

そこで今回は、土地家屋調査士はやめとけやきついと言われる理由、将来性、年収などを徹底解説します。土地家屋調査士の仕事に興味のある方は、ぜひ参考にしてください。

土地家屋調査士とは？仕事内容や資格の難易度を解説

土地家屋調査士とは、不動産の登記に関する専門家です。土地や建物の測量や調査を行い、法務局に登記の申請を代行することができます。また、土地の境界紛争の解決手段として、筆界特定を行うことも可能です。

これらの業務は、土地家屋調査士の資格保有者だけが行える独占業務です。

土地家屋調査士の仕事内容

土地家屋調査士の主な仕事内容には、以下のようなものがあります。

表題登記業務

表題登記業務とは、建物の新築や土地の分筆・合筆などに伴って、不動産の所在地や面積などの情報を登記するために、測量や調査を行い、法務局への申請を代行する仕事です。

筆界特定業務

筆界特定業務とは、土地の境界が曖昧な場合に、所有者や関係者の意見を聴取し、現地調査や測量を行い、法務局の筆界特定登記官が筆界を確定させる手続きを行う仕事です。

ADR業務

ADR業務とは、法務大臣からの認定を受けた土地家屋調査士が、弁護士と共同で、裁判外における民間紛争解決手続（ADR）を受任し、当事者間のトラブルを調停する仕事です。

このように、土地家屋調査士は、不動産のプロとして、私たちの大切な財産である土地や建物を守ることを使命としています。高い技術や知識を身につけることで、健全な不動産取引に貢献できます。

土地家屋調査士の資格と難易度

土地家屋調査士になるには、国家試験に合格しなければなりません。試験は年に一回、筆記試験と口述試験の二段階で行われます。

土地家屋調査士の試験の難易度は高く、合格率は例年約8～9%程度です。試験には受験資格はありませんが、測量や法律に関する幅広い知識が必要です。

独学で合格するのは難しいため、予備校や通信講座を利用するのがおすすめです。

土地家屋調査士が「やめとけ」や「きつい」と言われる理由3つ

土地家屋調査士が「やめとけ」や「きつい」と言われる理由には、以下のようなものがあります。

屋外での作業が厳しいから

土地家屋調査士の仕事は、不動産の測量や調査を行うために、屋外での作業が多くなります。そのため、暑さや寒さ、雨風などの気象条件に耐えなければなりません。

また、草木や虫などの自然環境にも対応する必要があります。これらの作業は、体力や精神力を消耗することが多く、きついと感じる人も少なくありません。

土日出勤が多いから

土地家屋調査士の仕事は、個人や不動産会社からの依頼に応じて行われます。そのため、依頼者の都合に合わせて、土日や祝日に出勤することも多いのが特徴です。

また、法務局の営業時間に合わせて、登記の申請や受理を行う必要もあります。これらの理由から、土地家屋調査士は、平日の休みが少なく、休日出勤が多い傾向にあります。

繁忙期があるため

土地家屋調査士の仕事は、不動産の取引や相続などの需要によって、繁忙期と閑散期の差が大きくなります。特に、年末年始や年度末などは登記の申請が急増するため、仕事量が多くなります。そのため、繁忙期には、早朝から深夜までの長時間勤務や、連日の残業が発生することもあるでしょう。このような繁忙期の仕事は、精神的にも肉体的にも過酷と感じる方がおられます。

以上のように、土地家屋調査士の仕事は、屋外作業の厳しさ、土日出勤の多さ、繁忙期の過酷さなどの理由で、「やめとけ」や「きつい」と言われることがあります。

しかし、これらのデメリットにもかかわらず、土地家屋調査士の仕事に魅力を感じる人も多くいます。

土地家屋調査士の仕事は、不動産のプロとして、社会に貢献することができるやりがいのある仕事です。また、独占業務であることや、独立開業がしやすいことなどのメリットもあります。

土地家屋調査士の魅力

土地家屋調査士の魅力については、以下のようなものが挙げられます。

独占業務として安定性がある

土地家屋調査士は、不動産の登記に関する測量や調査、申請などの業務を独占的に行える国家資格者です。

これらの業務は、不動産の取引や相続などの際に必要となるものであり、常に需要があります。また、土地家屋調査士の資格保有者は、その難易度の高い試験に合格した限られた人数であり、供給が不足していると言われています。

そのため、土地家屋調査士は、安定した収入を得られる職業と言えるでしょう。

独立・開業の可能性がある

土地家屋調査士は、自分の名前で業務を行える資格であり、独立開業することができます。独立開業すれば、自分のペースで仕事を進められるだけでなく、自分の得意分野や興味のある案件に特化したり、自分の価値観に合った仕事を選べたりするメリットがあります。また、独立開業すれば、自分の実力や努力に応じて収入を増やすことも可能です。

独立開業には事務所の開設や経営のノウハウなどの準備が必要ですが、その分、自分のやりたい仕事を実現できる魅力があります。

相続案件の増加による将来性の高さ

土地家屋調査士は、相続に伴う不動産の登記や境界の確定などの業務を行うことができます。

日本は、高齢化社会に突入し、相続が発生するケースが増えています。また、相続税の増税や相続放棄の増加などにより、相続に関する問題やトラブルも多くなっています。そのため、土地家屋調査士の相続に関する専門知識や技術は、今後ますます重要となると考えられるでしょう。

このように、相続に関する業務は土地家屋調査士の仕事の中でもやりがいのあるものであり、将来性の高いものです。

土地家屋調査士の年収実態

次に、土地家屋調査士の年収について解説します。

平均年収と地域差

土地家屋調査士の平均年収は、約500万円～600万円程度と言われています。これは、日本の平均年収（約 433万円 ）よりも高い水準です。

地域別に見ると、東京都が最も高く、千葉県や神奈川県などの関東エリアが比較的高めです。一方、福岡県が最も低くなっており、地方エリアは平均すると低い傾向にあります。

このことから、住宅数や企業数の多い地域は仕事が豊富にあるため、給料も高いと言えるでしょう。

土地家屋調査士の収入を左右する要因

土地家屋調査士の収入は、主に以下の要因によって左右されます。

独立・雇われの違い

土地家屋調査士が独立・開業した場合には、年収ベースで約800万円～1,000万円以上稼げる可能性があります。仕事を受注すればそれだけ年収が上がりますが、実力と営業努力に依存します。なお、雇われている場合は約400万円～600万円程度が一般的です。

年齢・経験・役職の違い

土地家屋調査士は、年齢と経験を重ねることで、年収が上がる傾向にあります。特に40代から50代は、役職に付いたり独立開業したりするケースが多く、年収が約700万円～900万円になることもあります。一方、60代になると退職後再雇用や自分のペースで働くケースが多くなり、年収は約600万円～650万円程度に下がるのが一般的です。

企業規模の違い

大企業は大規模な公共工事を手掛けることがあるため、プロジェクト全体を管理する建設コンサルタントの立場で働く機会があります。そのため、1,000万円付近まで年収を伸ばすことも可能です。一方、中規模企業では、720万円程度が一般的な年収額です。

土地家屋調査士に必要な資格と取得方法

次に、土地家屋調査士に必要な資格と取得方法を解説します。

必要な資格と試験内容

土地家屋調査士になるためには、法務省が主催する国家試験に合格して、土地家屋調査士資格を取得しなければなりません。土地家屋調査士資格の試験は、筆記試験と口述試験の2回に分けて実施されます。

筆記試験は、午前の部と午後の部に分かれており、午前の部では平面測量と作図に関する問題が、午後の部では不動産登記法や民法などの法律問題が出題されます。筆記試験に合格した人だけが口述試験に進める仕組みです。

口述試験は、筆記試験の内容に加えて、土地家屋調査士法や測量法などの法令や、測量技術や登記業務に関する知識や技能が問われます。口述試験に合格すると、土地家屋調査士として登録可能です。

試験の難易度と合格率

土地家屋調査士試験は、非常に難易度の高い試験と言われており、近年の合格率は8％～9％という低い水準で推移しています。

合格するために必要な勉強時間は、約700～1,000時間が目安とされており、1年～2年ほどの期間をかけて受験勉強に励むケースが一般的です。

なお、測量士、測量士補、一級・二級建築士のいずれかの資格を有している場合、筆記試験の午前の部が免除されるため、難易度は大きく下がります。そこで、取得難易度の低い測量士補の資格を先に取得し、免除要件を満たしてから、土地家屋調査士試験に臨む受験者の方が多いようです。

土地家屋調査士の日常業務

以下では、土地家屋調査士の日常業務について解説します。

土地家屋調査士の1日の業務の流れ

土地家屋調査士の1日の業務の流れは、事務所での作業と現場での作業に分けられます。

事務所での作業は、依頼者との打ち合わせや見積もり作成、登記申請書類の作成や提出、測量データの整理や分析などです。

一方、現場での作業は、土地や建物の測量や調査、筆界の確認や特定、関係者との協議などです。

一日の業務の流れは、依頼内容や進捗状況によって異なりますが、一例としては以下のようになります。

朝の仕事

事務所に出社し、メールや電話での問い合わせや依頼の対応、当日のスケジュールの確認、必要な資料や機材の準備などを行う。

午前中の仕事

現場に移動し、測量や調査を行う。

測量は、測量機器やGPSを使って土地や建物の位置や形状、面積などを正確に計測する作業です。調査は、法務局や市役所などで登記情報や地図、土地台帳などの資料を閲覧したり、現地の状況や隣接所有者の意見などを確認したりする作業です。

昼の仕事

現場近くで昼食をとる。その後、測量や調査の結果を確認し、問題点や改善点などを検討する。

午後の仕事

現場での作業を続けるか、別の現場に移動して作業を行う。また、依頼者や関係者との打ち合わせや協議を行うこともある。

打ち合わせや協議では、測量や調査の結果や進捗状況、登記申請の手続きや費用などについて説明したり、質問や要望に答えたり、意見や提案を交換したりする。

夕方の仕事

事務所に戻り、現場での作業の報告や記録、登記申請書類の作成や提出、測量データの整理や分析などを行う。また、翌日のスケジュールの確認や準備などを行う。

夜の仕事

事務所を退社し、自宅に帰る。また、自宅では、勉強や研修、資格更新などのための時間をとることもあります。

土地家屋調査士のケーススタディ

土地家屋調査士のケーススタディには、さまざまなものがありますが、一例としては以下のようなものが挙げられます。

筆界が不明確な土地の測量や調査

筆界が不明確な土地とは、境界標がなかったり、登記情報と現況が異なっていたりする土地のことです。このような土地の測量や調査は、過去の資料や隣接所有者の証言などをもとに、筆界の推定や特定を行う必要があります。

しかし、資料が不足していたり、証言が一致しなかったりする場合もあり、正確な筆界の確定には困難が伴います。そのため、関係者との協議や調停などを通じて合意に基づく筆界の決定を目指すのも、土地家屋調査士の仕事です。

新築建物の登記申請の代理

新築建物の登記申請の代理とは、建物を新しく建てた場合に、その建物の表示に関する登記を依頼者に代わって行うことです。この業務では、建物の位置や形状、構造、階数、面積などを測量や調査によって正確に把握し、登記申請書類を作成し、法務局に提出する必要があります。

しかし、建物の形状が複雑だったり、隣接する建物との距離が近かったりする場合は、測量や調査が難しくなります。そのため、測量機器やGPSなどの最新の技術を駆使して建物の状況を正確に把握するのも、土地家屋調査士の仕事です。

土地家屋調査士のキャリアパス

以下では、土地家屋調査士のキャリアパスについて解説します。

資格取得後のキャリアパス

土地家屋調査士になるには、法務省が主催する国家試験に合格して、資格を取得する必要があります。前述の通り、土地家屋調査士の試験は非常に難しく、合格率は8％～9％という低い水準です。

資格を取得した後は、土地家屋調査士事務所や測量会社などに勤めて、実務経験を積むのが一般的です。勤務先によっては、測量士や建築士などの他の資格も取得することも可能です。

また、数年程度の実務経験を積んだ後は独立開業することも可能です。独立開業する場合は、自分で営業や顧客開拓を行う必要がありますが、収入や仕事の幅を広げることができるでしょう。

独立開業後のキャリアパス

独立開業した土地家屋調査士は、個人事業主としてさまざまな案件に対応することが可能です。

案件の種類には、以下のようなものがあります。

• 個人の依頼：土地や建物の登記申請、境界確定、分筆合筆、相続登記など
• 企業の依頼：開発や分譲地の測量や登記、マンションや商業施設の登記、測量図の作成など
• 行政の依頼：公図の作成や更新、地籍調査、境界鑑定、筆界調査など

独立開業した土地家屋調査士の収入は、依頼内容や規模、地域などによって大きく変わりますが、平均年収は約 800万円～1,000万円程度と言われています。さらに、大手デベロッパーや公共工事などの大規模な案件を受けることができれば、年収が2,000万円以上になることもあります。

土地家屋調査士のまとめ

このように、土地家屋調査士は難易度が高くてきつい仕事である反面、年収が高く、多様なキャリアパスのある魅力的な仕事でもあります。実際に、土地家屋調査士の資格を取得して独立・開業に成功すれば、年収2,000万円以上稼ぐことも可能です。

そこで、このような特徴から、土地家屋調査士への就職や転職を考える際は、本当にご自分に合う仕事かどうかの分析を行い、自身の適性を十分に理解してから就職や転職活動を行うことが重要です。

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